Dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires : quels droits et quelles déductions possibles ?
Dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires : peut-on vraiment les déduire ?
Vous êtes nu-propriétaire et avez l’impression que votre immeuble vous coûte plus cher qu’il ne vous rapporte ? Pas de panique, les grosses réparations peuvent parfois être déduites de votre revenu global. Oui, vous avez bien entendu ! Mais avant de sauter de joie, il y a quelques petites subtilités légales à connaître pour ne pas faire pleurer votre compte en banque (ni votre fisc d’ailleurs).
Passons en revue les obligations du nu-propriétaire, les limites fiscales, et surtout, comment vous pouvez jouer malin avec vos déductions. Parce qu’avouons-le, personne n’aime payer plus d’impôts que nécessaire !
Les obligations du nu-propriétaire face aux grosses réparations
Ah, l’article 605 du code civil, ce petit bijou juridique qui vous fait découvrir les joies des poutres à rétablir et des digues à réparer ! En tant que nu-propriétaire, vous êtes responsable de ces grosses réparations sur votre immeuble. C’est comme avoir un abonnement à des travaux… mais pas de panique, certaines de ces dépenses peuvent être prises en compte fiscalement.
Concrètement, vous êtes tenu de remettre en état les éléments structurels de l’immeuble. Ça ne fait pas plaisir, mais c’est dans le contrat. L’usufruitier, lui, s’occupe de la maintenance courante. Autant dire que la division des tâches est nette. À vous les gros travaux, à lui les petits.
La grande question : peut-on déduire ces dépenses de son revenu global ?
La bonne nouvelle ? Oui, vous pouvez déduire les grosses réparations de votre revenu global. Mais, attention, ce n’est pas un buffet à volonté. Il y a un plafond annuel de 25 000 euros. Au-delà, c’est un peu comme un doggy bag : vous pouvez reporter le reste sur les années suivantes, sans gaspillage !
Pour pouvoir faire ça, il faut cependant cocher quelques cases :
- Votre immeuble doit être bâti,
- Vous devez opter de façon irrévocable pour cette déduction (pas de retour en arrière),
- Et bien sûr, respecter la fameuse limite de 25 000 euros.
Si vous êtes dans les clous, bravo, vous êtes en bonne voie pour faire sourire votre déclaration fiscale !
Catégorie des revenus fonciers : comment en profiter ?
Votre immeuble est loué ? Bingo ! Vous pouvez aussi imputer vos dépenses sur les revenus fonciers. Ce qui signifie que ces gros travaux pourraient réduire vos impôts non seulement sur le revenu global, mais aussi sur ce que vous touchez de vos loyers. C’est un peu le combo gagnant.
Et si vos dépenses dépassent les fameux 25 000 euros, pas de panique ! La fraction excédentaire pourra être reportée sur les années suivantes. Cela vous permet de constater un déficit foncier et de réduire encore plus vos impôts. Une aubaine pour les amateurs de travaux… ou du moins pour ceux qui n’ont pas le choix.
Les lois en action : code civil et code général des impôts
On vous l’a dit, le tout est bien encadré par la loi. Entre l’article 605 du code civil et le code général des impôts (oui, celui qui vous fait parfois grincer des dents), vous avez de quoi vous y retrouver. Ces textes précisent les réparations à la charge du nu-propriétaire et surtout les conditions pour que ces dépenses puissent être déduites.
Ne laissez pas passer cette chance de réduire votre imposition. Mais attention, soyez bien sûr de respecter les critères imposés par la loi, car le fisc, lui, n’a pas le même sens de l’humour que nous.
Charges foncières et fiscalité : le bon calcul à faire
Les charges foncières peuvent peser lourd dans la balance, surtout si vous avez des revenus fonciers issus de la location de l’immeuble. Encore une bonne nouvelle : vous pouvez imputer ces charges pour diminuer l’impôt lié à ces revenus.
En cas de travaux massifs (oui, on parle encore de vous, rétablissement des poutres et murs porteurs), vous avez aussi la possibilité de reporter les excédents pour les années suivantes. Bref, autant dire que ces dépenses peuvent vous offrir un véritable souffle d’air fiscal.
Les points clés pour les nus-propriétaires : que retenir ?
Voilà ce qu’il faut absolument retenir pour ne pas faire d’erreur :
- Les travaux concernés sont strictement encadrés (merci, code civil !).
- Le plafond est fixé à 25 000 euros par an, pas un centime de plus !
- Vous devez choisir une option irrévocable pour déduire ces dépenses.
- Imputer les excédents sur plusieurs années est possible, ne vous précipitez pas.
- Les déficits fonciers peuvent alléger votre imposition sur plusieurs années.
Faites-vous aider par un fiscaliste si vous avez des doutes, mais surtout, n’oubliez pas d’ajouter un peu d’humour (et de patience) dans vos calculs fiscaux !
Comment éviter que les grosses réparations ne deviennent un cauchemar fiscal ?
- Profitez de l’imputation des travaux sur le revenu global,
- Respectez bien le plafond de 25 000 euros par an,
- Pensez à reporter vos excédents si nécessaire,
- Choisissez l’option irrévocable pour être en règle,
- Déduisez les charges foncières sur vos revenus locatifs,
- Renseignez-vous sur les obligations légales pour ne pas faire d’erreur.
En suivant ces conseils, vous devriez réussir à transformer ces lourdes réparations en allégements fiscaux bienvenus. Et qui sait, peut-être que vous finirez même par sourire en signant vos déclarations !
