Avant toute autre considération, l’investissement locatif vise non seulement à constituer un capital en douceur mais également de bénéficier d’un rendement le plus élevé possible, notamment en bénéficiant dans certains cas de dispositifs de défiscalisation plus ou moins avantageux. Le moyen de connaître la rentabilité d’un investissement locatif est de calculer son rendement. Encore faut-il pour ce faire choisir les bons éléments pour son calcul. Car les données à intégrer ne sont pas choisies au hasard et le risque d’une erreur peut entraîner un investissement finalement loin d’être aussi rentable qu’attendu. Nous vous dévoilons donc tout ce qu’il faut prendre en compte pour le calcul du rendement locatif de votre prochain investissement immobilier.
Valeur d’achat ou valeur actuelle du bien ?
Le calcul du rendement locatif tient compte non seulement du prix de réalisation de l’opération (coût d’achat, frais de notaire, frais de rénovation éventuels), et des revenus en matière de loyers. Mais pour ce faire, se pose une question importante : doit-on raisonner sur la base du prix d’achat initial du bien ou selon le prix actuel de celui-ci, en tenant ainsi compte de son évolution à la hausse...ou à la baisse ? Si la nuance semble subtile, le calcul qui en découle l’est beaucoup moins, et les chiffres peuvent fortement varier d’une méthode à l’autre. En effet, le rendement constituant le rapport entre le revenu annuel et la valeur du bien, mieux vaut ne pas se tromper de donnée prise en compte dans le calcul.
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La rentabilité locative est calculée en principe suivant la notion de patrimoine immobilisé, en valeur actuelle. En effet, il s’agit de raisonner et de calculer par rapport au patrimoine mobilisé à l’instant T pour rapporter une certaine somme mensuelle sous forme de loyers. Ainsi, contrairement à ce que l’on pourrait penser, si une augmentation de la valeur du bien permet de réaliser une plus-value à la revente, le taux de rendement en est affecté à la baisse, puisque à rendement égal la valeur immobilisée augmente. A revenus constant, le rendement baisse lorsque le prix de l’actif augmente, et inversement il augmente lorsque le prix de l’actif diminue.
Un faible rendement ne signifie obligatoirement pas faible rentabilité
Ce calcul du rendement locatif ne se suffit pas à lui-même et la rentabilité globale d’un investissement locatif doit bien entendu également être mesurée sur la revente, intégrant ainsi l’éventuelle plus-value qui peut s’avérer très intéressante et relever ainsi la rentabilité globale totale de l’investissement locatif.
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En effet, la confusion est souvent faite entre la notion de rendement et de rentabilité. Ainsi, l’augmentation de la valeur du bien si elle diminue le rendement reste favorable au propriétaire en augmentant sa rentabilité. Il faut en effet regarder l’opération dans son ensemble, de l’achat à la revente en prenant l’ensemble des sommes dépensées (impositions, taxes, travaux…) pour déterminer la rentabilité investissement locatif. Un calcul qui n’est évidemment pas simple à réaliser à l’achat, contrairement au rendement locatif qui lui est bien plus simple à estimer.
